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一二线城市租金不低简直就是自欺欺人

2019-08-16 17:28:01来源:励志吧0次阅读

一二线城市租金不低?简直就是自欺欺人!

房产投资的盈利方式

,不外乎租金收益和交易溢价这两种。而国内房产投资者之所以热衷于房产交易利差,轻视甚至不理会租金回报率,恰恰因为租金收益惨不忍睹,连2%都不及。横向对比其他国家,也能看出,国内房产的租金回报水平确实不高。

最近却有声音称,国内的租金回报率算法只是账面的算法,如果考虑到通胀水平,其实和国外是差不多的。比如说中国是1.5%的租金回报,叠加2.0%的通胀率,和英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。

但就是这种所谓的“实际回报率”,在笔者看来实际上犯了一个错误。并不是说他的理论不对,而是在推导过程中,忽略了投资最终是落到每个经济参与者身上的微观行为;宏观数据可以代表趋势,却不能成为具体个体的实际收益。这跟“人均住房面积40平米”,“平均月收入6000元”一样,算对了数据却选错了视角。

那么为什么会有这样的研究视角?笔者大胆揣测,很可能跟现在社交媒体对于租房的“妖魔化”有关。诚然,我国租房市场尚未形成规范,但也正因为如此,房租会按照市场走势、无序竞争;“肆意涨价”“租不起了”的说法,往往来自于微博、朋友圈等,单纯吐槽而已——你租的地方整体条件优化了,比如通地铁了、建设新的综合体了,那么价格上涨也很正常啊;如果说只因为买不起就埋怨贵,是不是房东也可以吐槽,说“澳洲的顶级别墅我买不起啊”、“爱马仕我买不起啊”。也许会哭的孩子有奶吃,但作为市场观察者应该知道谁是真饿,谁是哭穷。

所以说,GDP等数据作为宏观经济指标,能反映出整个市场的走向,但具体到微观层面,就没有那么简单了,不能从几张图表就让广大房东的收入增加。

另一方面,无论从房主多盈利的需求,还是实际单位货币实际购买力下降来说,租金上涨的需求一直存在,但为什么难以上涨呢?总的来说,租金上涨的动力被收入和房源消解了,“人均住房40平米”的数据,即便有水分,也折射出我们国家并不缺房子;总在说一房难求,却没有听说谁租不到房子而辞职会老家的;那些所谓“租不到”,大概是说想用平均租金的80%,去租到“水电暖齐全,带空调热水器,房子户型时尚而且是新装修,地铁就在小区口”这样的房子吧?租金难以上涨,但房价可是飕飕往高处窜,于是,租金回报率被涨不上去的租金拖累之后,又被房价稀释了。

此外,租金回报率无法对冲贷款利率,无疑这也增加了投资者的持房成本。相较于澳大利亚房产市场,可以依靠“只还利息不还本金”的方式,靠租金对冲贷款成本的投资方式,国内的房产投资者就付出太多了。

因此,要想提升国内房产的租金回报率,唯一出路就是让房价回归到一个理性的价格上;唯有房价降了,租金回报率自然回升了;继而可以让房屋持有者有更好的意愿去提供更好的租住条件,从而是租房市场进入一个良性循环的状态;而不是期待房价不变,靠压榨租客、提高租金来实现。

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